Steuerliche Besonderheiten beim Immobilienkauf in Spanien: Was bei der Investition zu beachten ist

Der Immobilienmarkt in Spanien übt seit Jahren eine große Anziehungskraft auf ausländische Investoren aus. Traumhafte Küsten, mediterranes Klima und vergleichsweise günstige Preise machen das Land zu einem beliebten Ziel für Kapitalanleger. Doch wer in Spanien eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich mit den steuerlichen Rahmenbedingungen vertraut machen. Denn sie unterscheiden sich deutlich von denen in Deutschland – und können bei Unwissenheit kostspielige Folgen haben. 

Erwerbssteuern und laufende Abgaben: Eine Frage des Immobilientyps

Beim Immobilienkauf in Spanien fällt je nach Art der Immobilie eine unterschiedliche Steuerlast an. Es wird unterschieden zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien – beide unterliegen verschiedenen Regelungen, was den Erwerb betrifft.

Besteuerung beim Kauf

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt in Spanien die sogenannte Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) an. Diese variiert je nach Region zwischen 6 und 10 Prozent des Kaufpreises. In Katalonien beträgt sie beispielsweise 10 %, auf den Balearen 8 bis 11 %, abhängig vom Immobilienwert.

Beim Erwerb einer Neubauimmobilie hingegen wird statt der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % auf den Kaufpreis fällig, zuzüglich einer Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados – AJD) von rund 1,5 %.

Laufende Steuern

Auch nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien entstehen jährliche Kosten, die steuerlich relevant sind. Dazu gehören insbesondere:

• Grundsteuer (IBI): Diese kommunale Abgabe wird auf Grundlage des Katasterwerts berechnet und variiert je nach Gemeinde.
• Nicht-Residentensteuer (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR): Fällig für Eigentümer, die nicht dauerhaft in Spanien leben, jedoch eine Immobilie besitzen. Die Steuer bemisst sich an einem fiktiven Einkommen, das sich aus einem Prozentsatz des Katasterwerts ergibt.
• Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Diese Steuer gilt für hohe Vermögenswerte ab einem Freibetrag, der regional unterschiedlich ist. In Andalusien wurde sie zuletzt ausgesetzt, in anderen Regionen bleibt sie aktiv.

Wer plant, ein Haus auf Mallorca zu kaufen, sollte daher die spezifischen Steuersätze auf den Balearen prüfen, da sie teilweise erheblich von den nationalen Standards abweichen können.

Unterschiede für Residenten und Nicht-Residenten

Ein wesentlicher Faktor bei der steuerlichen Behandlung einer spanischen Immobilie ist der steuerliche Wohnsitz. Spanien unterscheidet klar zwischen Personen mit steuerlichem Wohnsitz (Residenten) und solchen ohne (Nicht-Residenten). Die steuerlichen Konsequenzen für beide Gruppen unterscheiden sich erheblich.

Kriterien für den steuerlichen Wohnsitz

Als steuerlich ansässig gilt in Spanien, wer mehr als 183 Tage im Jahr im Land verbringt oder dessen wirtschaftlicher Mittelpunkt sich dort befindet. Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, gilt als Nicht-Resident und muss dennoch bestimmte Steuern entrichten, wenn er Eigentum besitzt.

Steuerliche Auswirkungen

Nicht-Residenten zahlen die IRNR (Nicht-Residentensteuer) und sind verpflichtet, jedes Jahr eine entsprechende Steuererklärung abzugeben – auch dann, wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Der Bemessungswert richtet sich dabei nach dem Katasterwert, nicht dem realen Marktwert.

Residenten hingegen geben eine jährliche Einkommensteuererklärung in Spanien ab, in der auch die Immobilie berücksichtigt wird. Wird die Immobilie vermietet, so unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuer nach progressivem Steuersatz – bei Nicht-Residenten gilt ein pauschaler Steuersatz von 19 % (für EU-Bürger) bzw. 24 % (für Drittstaatsangehörige).

Vorteile für Residenten

• Abzugsmöglichkeiten für Reparatur- und Verwaltungskosten bei Vermietung
• Günstigere Steuersätze bei der Veräußerung der Immobilie
• Zugriff auf regionale Steuerfreibeträge bei Erbschaften

Diese Unterschiede machen eine genaue Abwägung sinnvoll, ob ein dauerhafter Wohnsitz in Spanien steuerlich vorteilhafter ist.

Kapitalertragssteuer bei Verkauf: Das gilt es zu beachten

Beim späteren Verkauf der Immobilie wird ein möglicher Gewinn steuerlich berücksichtigt. Die sogenannte Kapitalertragssteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF) greift sowohl bei Residenten als auch bei Nicht-Residenten, allerdings zu unterschiedlichen Bedingungen.

Berechnung des Veräußerungsgewinns

Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) und dem Verkaufspreis (ebenfalls abzüglich bestimmter Kosten wie Maklerhonorare). Auf diesen Gewinn fällt eine gestaffelte Steuer an:

Nicht-Residenten zahlen pauschal 19 % auf den Gewinn, sofern sie aus einem EU-Mitgliedstaat stammen. Für andere Herkunftsländer liegt der Satz bei 24 %.

Quellensteuer beim Verkauf durch Nicht-Residenten

Ein besonderer Punkt: Beim Verkauf durch Nicht-Residenten wird automatisch eine Quellensteuer in Höhe von 3 % des Verkaufspreises einbehalten. Diese dient als Sicherheit für die spanischen Steuerbehörden. Der tatsächliche Steuerbetrag wird dann über eine Steuererklärung berechnet – ein möglicher Überschuss kann zurückgefordert werden.

Ausnahmen und Sonderregelungen

• Eigentümer über 65 Jahre, die seit mindestens drei Jahren in der Immobilie wohnen, können steuerfrei verkaufen.
• Reinvestition in eine Hauptwohnung innerhalb der EU kann unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls steuerfrei erfolgen.

Wer frühzeitig steuerliche Beratung einholt, kann so unnötige Verluste beim Immobilienverkauf vermeiden.

Nebenkosten, Fristen und Formulare: Überblick über die steuerliche Bürokratie

Beim Immobilienkauf in Spanien fallen neben Steuern weitere Kosten und Pflichten an, die nicht übersehen werden sollten. Dazu gehören Verwaltungsgebühren, Notarkosten und die Eintragung ins Grundbuch. Viele dieser Punkte sind mit steuerlichen Konsequenzen verknüpft.

Wichtige Nebenkosten beim Kauf

• Notarkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises
• Grundbuchamt: ca. 0,5 %
• Gestoría (Verwaltungsagentur): zwischen 300 und 1.000 €
• Übersetzungs- und Beglaubigungskosten

Einzureichende Unterlagen und Fristen

Um den Kauf steuerlich korrekt abzuwickeln, sind folgende Formulare und Fristen zu beachten:

• Modelo 600: Anmeldung der Grunderwerbsteuer innerhalb von 30 Tagen nach Kauf
• Modelo 210: Jahreserklärung für die Nicht-Residentensteuer
• Modelo 720: Für in Spanien Steuerpflichtige, die Vermögen im Ausland angeben müssen

Typische Fehler vermeiden

Einige Punkte sollten besonders sorgfältig behandelt werden:

• Keine Steuernummer (NIE) beantragt: Ohne NIE ist kein Kauf möglich.
• Falsche Angaben beim Katasterwert: Führt zu fehlerhafter Besteuerung.
• Fristen für Steuererklärungen nicht eingehalten: Kann zu hohen Bußgeldern führen.

Wer die steuerlichen Pflichten kennt und entsprechend handelt, vermeidet unangenehme Überraschungen.

Checkliste: Steuerliche Pflichten beim Immobilienkauf in Spanien

• ✔ Beantragung einer spanischen NIE-Nummer
• ✔ Prüfung, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt
• ✔ Kalkulation der Erwerbssteuern je nach Region
• ✔ Anmeldung beim Finanzamt und Einreichung relevanter Formulare
• ✔ Berücksichtigung der jährlichen Nicht-Residentensteuer
• ✔ Planung der Kapitalertragssteuer bei späterem Verkauf