Tholeys Bürgermeister Andreas Maldener erklärt in seiner Kolumne „Driwwer geschwätzt“ kommunale Themen. In der aktuellen Ausgabe beschäftigt er sich mit dem Thema Erschließung von Neubaugebieten.
Hier der Text:
„#2: Erschließung von Baugebieten – woher kommen die Unterschiede?
Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger,
vielen Dank für Ihre Fragen und Anregungen, die mich nach dem ersten Teil von „Driwwer geschwätzt“ erreicht haben. Das seither am häufigsten angesprochene Thema war die Erschließung von Bauland und Baugebieten in unserer Gemeinde. Grund genug, heute genau darüber zu sprechen.
Denn auch für mich ist die Erschließung von Wohnbauflächen, genauso aber auch von Industrie- und Gewerbeflächen, ein ganz zentraler Faktor für die Zukunftsfähigkeit unserer Gemeinde Tholey. Heute soll es aber explizit um Wohnbaugebiete gehen.
Warum kann die Gemeinde nicht nach ihrem Willen Baugebiete erschließen?
Dafür entscheidend ist der Raumordnungsplan, im Saarland der sog. Landesentwicklungsplan (LEP) mit seinen Teilen Siedlung und Umwelt. Er macht Vorgaben im ganzen Land, wie Flächen genutzt werden dürfen und wie viele Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner und Jahr zusätzlich entstehen dürfen. Auch die sog. Baulücken, also unbebaute Grundstücke in bestehenden Wohngebieten, werden dabei angerechnet.
Alle Flächennutzungs- bzw. Bebauungspläne, die der Gemeinderat auf den Weg bringt, werden von den zuständigen Ministerien auf die Einhaltung des LEP geprüft und nur dann auch genehmigt, wenn alle Kriterien erfüllt sind. Dazu zählen im Übrigen auch umwelt- und naturschutzrechtliche Vorgaben, also z.B. Biotope oder sonstige Schutzgebiete. Bei Industrie- oder Gewerbegebieten ist das übrigens nicht anders.
Gerade in den kleineren Ortsteilen unserer Gemeinde ist es daher besonders schwierig, für Neubaugebiete eine Genehmigung zu erhalten. Deswegen hat der Gemeinderat für die Bohnentalorte Überroth-Niederhofen, Scheuern, Neipel und Lindscheid (Sotzweiler und Bergweiler folgen ebenfalls) im Rahmen eines sog. „befristeten Abrundungsverfahrens“ die Ausweisung kleinerer Wohngebiete auf den Weg gebracht.
Warum geht es hier schneller und dort langsamer voran?
- Das Verfahren vor dem Bebauungsplan
Für nahezu alle Neubaugebiete müssen Bebauungspläne aufgestellt werden. Die werden aber nicht nur von Ministerien geprüft (siehe oben), sondern es findet auch eine umfangreiche Öffentlichkeitsbeteiligung statt! Das geschieht in zwei Phasen: Zunächst durch frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (in der Regel vier Wochen) und in einem zweiten Schritt durch öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (vier Wochen).
Alle Stellungnahmen, ganz egal ob von einzelnen Bürgern oder Behörden, müssen von der Gemeinde ausführlich abgewogen werden. Der Gemeinderat entscheidet dann, ob und inwieweit Änderungen in der Planung nötig sind. Das kann je nach Zahl der Stellungnahmen mehr oder weniger Zeit in Anspruch nehmen.
- Das Verfahren nach dem Bebauungsplan
Steht der Bebauungsplan dann, stellt sich die Frage nach den Eigentumsverhältnissen. Hier gibt es zwei Möglichkeiten:
- Die Gemeinde ist Eigentümerin: Das ist der einfachere und schnellere Weg. Denn dann kann die Gemeinde als Eigentümerin nach der Aufstellung des Bebauungsplans die Flächen direkt erschließen und danach in Parzellen aufgeteilt zum Verkauf anbieten. Der Preis richtet sich dann insb. nach den Erschließungskosten. So geschehen ist das zum Beispiel in Hasborn-Dautweiler bei der Umwandlung des ehemaligen Hartsportplatzes in ein Baugebiet.
- Die Gemeinde ist nicht Eigentümerin: Ist die Gemeinde nicht die Eigentümerin der Grundstücke, sondern Private, wird das Verfahren häufig umfangreicher. Das ist zum Beispiel beim Wohngebiet „Schaumbergblick“ in Theley der Fall. Weil es viele Eigentümer im Planbereich gibt, ist meist eine sog. „Umlegung“ erforderlich. In diesem Verwaltungsverfahren wird zur Realisierung des Baugebiets eine Neuordnung der Grundstücke vorgenommen. Da hier mehrere Verfahrensschritte durchlaufen werden müssen. Alle betroffenen Grundeigentümer werden an diesem Verfahren beteiligt. Sie erhalten nach dem Abzug öffentlicher Flächen neu zugeschnittene Grundstücke.“
