Wer eine Immobilie vermietet, kommt an regelmäßigen Reparaturen oder Modernisierungen kaum vorbei. Doch nicht jede Investition lässt sich steuerlich gleich behandeln und genau hier wird es spannend. Denn ob sich Renovierungskosten unmittelbar absetzen lassen oder nur über Jahre abschreibbar sind, hängt von vielen Faktoren ab.
Dieser Artikel erklärt, welche Maßnahmen sofort steuerlich geltend gemacht werden können, welche langfristig abgeschrieben werden müssen und warum die richtige Planung bereits beim Immobilienkauf entscheidend ist. So behält man als Vermieter den Überblick und das Finanzamt im Griff.
Renovierung oder Herstellung: Was lässt sich steuerlich absetzen?
Nicht jede Renovierung hilft sofort beim Steuern sparen. Entscheidend ist, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handelt. Austauscharbeiten wie neue Heizkörper, Fenster oder Leitungen ohne Verbesserung des Wohnstandards gelten als Erhaltungsaufwand und den kann man im Jahr der Zahlung direkt steuerlich absetzen.
Anders sieht es aus, wenn das Objekt aufgewertet, erweitert oder umgebaut wird. Solche Herstellungskosten müssen über viele Jahre abgeschrieben werden. Besonders wichtig ist, dass es beim Immobilienkauf schnell teuer werden kann.
Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises für Instandhaltungskosten ausgegeben, gelten diese als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Dann greift die Abschreibung, bei Altbauten mit zwei Prozent über 50 Jahre, bei Neubauten mit drei Prozent über 33 Jahre. Die gute Nachricht lautet, dass Schadensersatz vom Vorbesitzer helfen kann, diese Grenze zu umgehen.
Absetzen oder abschreiben: So rechnen Vermieter Renovierungen korrekt ab
Ob neue Fenster oder ein modernisiertes Bad, bei Renovierungen geht’s ans Eingemachte. Was als Erhaltungsaufwand gilt, lässt sich direkt steuerlich absetzen, sobald man bezahlt hat. Alternativ ist auch eine Verteilung der Kosten über mehrere Jahre möglich, was steuerlich gleichmäßiger wirkt.
Umbauten, die den Wohnwert verbessern, zählen hingegen zu den Herstellungskosten. Diese musst Du abschreiben, bei Altbauten wie erwähnt mit zwei Prozent pro Jahr, bei neueren Gebäuden (ab Baujahr 2023) mit drei Prozent jährlich. Für kleinere Reparaturen unter 4.000 Euro gilt eine Vereinfachung, die einen Sofortabzug erlaubt.
Auch bei Leerstand kann das Finanzamt die Renovierungskosten anerkennen. Als Voraussetzung gilt, dass die Vermietungsabsicht klar erkennbar ist, etwa mithilfe eines Maklervertrags oder Online-Inserats. Bei größeren Modernisierungen lohnt sich daher oft der Blick auf hochwertige Lösungen, die nicht nur steuerlich helfen, sondern auch die langfristige Wertsteigerung der Immobilie unterstützen. Das ist zum Beispiel mit neuen Badezimmer Fliesen der Fall.
Quelle: Fero-Term
Diese Räume lohnen sich steuerlich besonders
Es gibt Räume, in denen der Zahn der Zeit besonders schnell zuschlägt, zum Beispiel im Bad, in der Küche oder an der Heizungsanlage. Hier fallen regelmäßig Renovierungskosten an. Solche Arbeiten zählen meist zum schon erwähnten Erhaltungsaufwand und lassen sich als Vermieter direkt steuerlich absetzen, solange der Wohnstandard nicht deutlich verbessert wird.
Wer die Heiztechnik auf den neuesten Stand bringt, kann zusätzlich mit einer Sonderabschreibung rechnen, gerade bei einer Heizungsmodernisierung mit energetischem Vorteil. Parallel dazu gibt’s oft einen Zuschuss, etwa über die KfW-Förderung oder vom BAFA. Nur Rechnungen über Handwerksleistungen und gekauftes Material zählen jedoch beim Finanzamt, Eigenleistung bleibt außen vor.
Wichtige Umsetzungstipps für Vermieter
Damit alles glattläuft mit dem Finanzamt, solltest Du alle Renovierungskosten stets sorgfältig dokumentieren. Rechnungen müssen auf Deinen Namen laufen und gehören in die Anlage V Deiner Steuererklärung. Gute Planung zahlt sich aus. Du entscheidest, ob Du die Ausgaben direkt steuerlich absetzen willst oder lieber über mehrere Jahre verteilst, je nachdem, was für Dich günstiger und was möglich ist. Wichtig ist auch, zu wissen, wie Mieteinnahmen versteuert werden.
