Nach wie vor ist der Mietspiegel der Kommunen der mit Abstand wichtigste Barometer, um die Kosten für das Wohnen zu ermitteln. Mieter, welche in eine neue Stadt umziehen und sich somit eine neue Bleibe suchen müssen, werfen in vielen Fällen zunächst einen Blick in den Mietspiegel. Wie steht es um die Miete in einem durchschnittlichen Wohnviertel? Wo liegt die untere und wo die obere Messlatte? Letztlich bildet, so zumindest die Idee, der Mietspiegel das durchschnittliche Preisniveau und die Wohnmarktsituation einer Stadt ab. Genau hier treffen jedoch auch verschiedene Interessen aufeinander. Dies zeigt sich aktuell vor allem Städten wie München und Berlin, wo die Wohn- und Mietsituation aktuell weiterhin besonders angespannt ist. So hat München beispielsweise die Aktualisierung der Mietübersichten aktuell auf Eis gelegt. Grund sei die Corona-Pandemie. Der Vermieterverein Haus und Grund vermutet jedoch andere Beweggründe dafür, warum die Stadt den Mietspiegel gegenwärtig nicht aktualisieren möchte.
Verfälschte Daten wegen Corona oder zu teure Mieten?
München hat sich dazu entschlossen, den eigentlich als wichtig erachteten Mietspiegel vorerst nicht zu aktualisieren. Als Grund gibt die Stadt die verfälschte Datenlage aufgrund der Corona-Pandemie an. Mietspiegel basieren vor allem auch auf stichprobenartigen Umfragen unter den Mietern und hier ergebe sich aktuell ein Problem, die Daten realitätsnah abzubilden. Demnach hätten überdurchschnittlich viele Gutverdiener ihre Umfragebögen aus dem Homeoffice heraus beantworten können. Geringverdiener hätten hingegen weniger Gelegenheit gehabt, an den Umfragen teilzunehmen und seien daher aktuell deutlich unterpräsentiert gewesen. Aus dem Grund hat sich die Stadt München dazu entschlossen, dass die Mieten nun zusammen mit dem Verbraucherindex steigen sollen.
Für Vermieter ist diese Vorgehensweise jedoch ein Problem. Diese würden sich nämlich bei Neuverträgen und Mieterhöhen von laufenden Verträgen an den Mietspiegel halten. Dazu kommt, dass auch die Mietpreisbremse eng an den Mietspiegel geknüpft ist. So besagt die Regelung, dass neue Verträge maximal zehn Prozent über dem durchschnittlichen Mietniveau liegen darf, welche der Mietspiegel preisgibt. Fällt der Mietspiegel nun jedoch weg und kommt stattdessen der Verbraucherpreisindex als Maßstab für das Festlegen der Mieten zum Tragen, verzerrt sich der Markt. Bei neuen Verträgen würde die reale Situation am Wohnungsmarkt und auch bei Gewerbeimmobilien demnach nicht berücksichtigt. So sieht das zumindest der Vermieterverein Haus und Grund und kritisiert daher auch den Beschluss der Stadt, den Mietspiegel vorerst nicht zu aktualisieren. Letztlich würden so bei Neuverträgen deutlich zu niedrige Mieten anfallen. Sowohl für Wohnungen als auch für Gewerbeflächen, etwa für Einzelhandelsgeschäfte, Spielhallen wie dem VulcanVegas Casino oder Praxis- und Geschäftsräumen.
Laut Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Eigentümervereins in München, lägen die Gründe der Stadt ohnehin ganz woanders. So gab Stürzer gegenüber der WirtschaftsWoche an, dass der Stadt die erhobenen Mieten wohl letztlich einfach zu hoch waren. Er ginge sogar davon aus, dass beruflich stark eingespannte Gutverdiener vor Corona in den Umfragen zum Mietspiegel unterpräsentiert waren. Aus dem Grund sei auch die letzte Erhebung zum Mietspiegel näher an der Realität gewesen. Bedauerlicherweise ließe sich dies jedoch nachträglich nicht mehr prüfen, da die Stadt die Daten vernichtet habe. Laut Stürzer dürfte der Mietspiegel ab 2023 jedoch wieder auf Umfragen basieren und er erwarte hier einen deutlichen Aufschlag bei den Mieten in München. Vorausgesetzt, die Stadt und die Politik griffen nicht wieder erneut ein.
Viel Geld und Interessenskonflikte
Letztlich treffen beim Erstellen des Mietspiegels zwei Parteien mit völlig unterschiedlichen Interessen aufeinander. Auf der einen Seite stehen die Städte tendenziell auf der Seite der Mieter. Denn je höher die durchschnittlichen Mieten in einer Stadt sind beziehungsweise je höher das Mietniveau ausfällt, desto schlechter ist dies für das politische Image. Gerade in Städten, wo das Wohnen immer teurer wird, zeigt sich dies recht deutlich. Politiker, die sich diesem für viele Menschen essentiellen Problem nicht annehmen und sich nicht im Sinne der Mieter um niedrigere Mieten bemühen, schneiden im Regelfall schlecht ab. Zudem legen immer weiter steigende Preise das eigentliche Problem, nämlich den generellen Mangel an Wohnraum, noch deutlicher offen. Auf der anderen Seite stehen aber natürlich die Vermieter und hier vor allem auch die großen, teilweise börsenorientierten Konzerne. Diese haben ihrerseits natürlich ein Interesse daran, die angespannte Situation am Wohnungsmarkt für sich zu nutzen.
Neben München gilt auch Berlin als Paradebeispiel für diesen Interessenkonflikt. Hier kommen verschiedene Faktoren zum Tragen. Dazu gehört auch der rechtlich weiterhin unsichere Mietendeckel, wobei knapp 1,5 Millionen von 2 Millionen Mietwohnungen erfasst sind. Im Mai möchte der Berliner Senat einen überarbeiteten Mietspiegel vorstellen. Als Datenlage sollen jedoch nicht die ortsüblichen Mieten dienen. Stattdessen sollen, wie in München, die alten Werte mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben werden. In dem Fall käme es zu einem Plus von nur einem Prozent. Ein komplett neuer Mietspiegel wäre erst möglich, wenn das Bundesverfassungsgericht im Sommer 2021 den Mietdeckel für verfassungswidrig erklären würde. In diesem Vorgehen sieht die FDP jedoch ein Zeitspiel des Senats und übt daher Kritik. Letztlich seien die Mieter ohne einen aussagekräftigen Mietspiegel mit Schattenmieten konfrontiert, für die es keine aktuellen Vergleichsmaßstäbe gebe.
